我应该低于市场价值买入还是低于内在价值买入

　　

　　

　　在购买任何类型的房产时，以低于其“内在价值”的价格购买房产是非常重要的。

　　我想强调的是，以低于房产内在价值的价格购买和以低于房产市场价值的价格购买是非常不同的。

　　

　　以低于“市场价值”的价格购买房产对自住业主和投资者都有巨大的吸引力，获得一种“便宜货”的成就感可能是非常有益的。

　　从短期的角度来看，立即获得股权是非常诱人的。

　　但是，如果你用购买某一房产所能获得的折扣金额来衡量购买的整体成功，那么你只关注了大局中的一小部分。

　　“便宜货”通常是在条件较差的地方购买的，要么是需求很低，要么是供应很高，要么是由于其他原因而买到便宜货。

　　这几乎总是由于缺乏需求，总体而言，这些物业将在长期内表现不佳。

　　让我先介绍一下这个概念。

　　这只是以低于重置成本的价格购买或以低于重新购买的价格购买房产的另一种说法。

　　如果你明天买了一辆新车，把它开出展厅，你可能会立刻损失购买价的5% - 10%。

　　如果你买的是一套全新的或未规划好的房产，情况也是一样。

　　你要支付的额外费用包括开发商成本、广告成本和代理费用等。

　　你实际上是把5% - 10%的钱给了他们，而不是用它来扩大你自己的投资组合。

　　一个好的经验法则是确保购买价格的较高部分是实际土地价值与实际房屋本身的价值。

　　它应该是这样的;

　　

　　对于80万美元的购买，如果土地价值为60万美元，那么房屋的实际价值将为20万美元。

　　如果要更换房产或新建房产，新建成本可能在30万至40万美元之间，因此您的购买价格低于重置成本。

　　重要的是，你的投资中也有较高的部分——升值的土地，和较低的部分——贬值的房子。

　　如果我们反过来看，60万美元会贬值，而20万美元的土地价值会升值。

　　对土地的需求越高，它的升值速度就越快，这就是为什么高资本增长的郊区总是有溢价的土地价值。

　　让我们看看两处价值60万美元的房产，我们持有了10年。

　　房产A我们称之为“便宜货”房产，因为我们能够以56万美元的购买价折扣价购买，尽管估值回到了60万美元。

　　因此，我们以低于市场价值的价格购买，现在的初始利润为40,000美元，虽然是一个需求较低的位置，土地部分也较低，但年平均资本增长率约为每年4%。

　　属性B我们称之为“高需求”属性。

　　但由于它位于需求旺盛的地段，我们不得不支付62万美元，估值为60万美元——由于稀缺和竞争，我们支付了过高的价格。

　　但根据上述建议，房产B是以低于内在价值的价格购买的。

　　所以，在这里，我们多付了2万美元来获得房产，但作为一个高需求的位置和更高的内在土地价值，它将平均每年7%的资本增长。

　　让我们看看未来10年的情况，在我们把最初买便宜货赚的4万美元和支付过高的2万美元计算在内之后;

　　Pur价格

　　增长

　　10年后

　　初始成本

　　利润

　　低于市场

　　560000年

　　4%

　　888147美元

　　40,000

　　328,146.6

　　下面的内在

　　620000年

　　7%

　　1180291美元

　　-20000年

　　560,291.0

　　232144美元

　　“低于市场”的房产价值为60万美元，年复合利率为4%，10年后将价值888,147美元。

　　“低于内在价值”的房产也价值60万美元，年复合利率为7%，10年后价值为1,180,291美元。

　　在调整初始成本后，10年内你还剩下232,144美元的差额。

　　这就是为什么你在开始你的投资之旅时，总是应该关注最终结果，以及你希望在未来10年或20年里至少达到什么水平。

　　短期内不相信最初的刺激措施，从长期来看可能是一个错误。

　　它还应该强调，购买低于其内在价值和土地价值较高的房产应该是优先考虑的。

　　当然，随着新建筑的高成本，有很多机会以低于内在价值或重置成本的价格购买房产。

　　尤其是在大的内郊区的成熟的家庭友好公寓。